Reparaciones en arriendo: ¿quién paga cada arreglo y cómo evitar conflictos?

Las reparaciones en arriendo son el motivo de discusión más frecuente entre propietarios e inquilinos, y casi siempre por la misma razón: nadie definió por escrito qué le corresponde a cada parte. Un grifo que gotea, una humedad en el techo o la pintura al momento de entregar pueden convertirse en un pleito de meses si no hay reglas claras desde el primer día.

Esta guía resuelve la duda de fondo —quién paga cada arreglo— con la lógica que aplican los contratos de arrendamiento en Colombia: distinguir entre lo que afecta la habitabilidad del inmueble y lo que se desgasta por el uso cotidiano. Además, explica cómo documentar el estado del inmueble para evitar disputas y por qué consignar la propiedad con una inmobiliaria formal reduce el riesgo para ambas partes.

Reparaciones en arriendo: dos tipos de arreglos, dos responsables

Antes de discutir quién paga, conviene entender que no todas las reparaciones son iguales. La práctica inmobiliaria y el Código Civil colombiano separan dos categorías: las reparaciones necesarias —también llamadas locativas mayores— y el mantenimiento por uso diario.

• Reparaciones necesarias o locativas mayores. Son las indispensables para que el inmueble siga siendo habitable: estructura, cubiertas, redes principales, humedades de origen constructivo. Las asume el propietario.
• Mantenimiento por uso diario. Es el desgaste normal de habitar: bombillos, empaques de grifos, limpieza, pintura por uso habitual. Lo asume el inquilino.
• Daños por mal uso o negligencia. No son desgaste: son deterioros causados por descuido, accidentes o modificaciones no autorizadas. Los paga quien los causó.

La Ley 820 de 2005, que regula el arrendamiento de vivienda urbana en el país, parte de esa misma lógica: el arrendador entrega un inmueble apto para el uso convenido y el arrendatario se compromete a cuidarlo y a devolverlo en el mismo estado, salvo el deterioro natural por el paso del tiempo. Todo lo que no esté previsto en la ley se define en el contrato, y ahí está la primera recomendación de esta guía: si el contrato no lo dice, escríbelo.

Reparaciones que le corresponden al propietario

El propietario responde por todo aquello que comprometa la habitabilidad, la seguridad o la estructura del inmueble, y por las fallas que provienen de la vejez de las instalaciones y no del comportamiento del inquilino.

Cuáles son los arreglos del propietario

• Humedades estructurales y filtraciones originadas en la cubierta, la fachada o la impermeabilización.
• Fallas en tuberías principales y en la red hidráulica general del inmueble.
• Problemas de la red eléctrica: tablero, cableado, acometida y puntos que dejan de funcionar sin intervención del inquilino.
• Estructura, muros de carga, cimentación, ventanería fija y cubiertas.
• Equipos que hacen parte de la dotación original del inmueble y fallan por vetustez, no por mal uso.
• Obras exigidas por autoridad competente o por la administración del edificio.

Cómo se notifica y qué plazos aplicar

El inquilino debe avisar por escrito —correo electrónico o mensaje con acuse— en cuanto detecta el problema, describiendo qué pasa y desde cuándo. El propietario, por su parte, debe responder en un plazo razonable que el contrato puede fijar: lo habitual es entre cinco y diez días hábiles para una visita técnica y un calendario de obra después.

Si la reparación no se atiende, el inquilino no puede suspender el pago del canon por su cuenta: lo correcto es dejar constancia escrita, pedir presupuesto y acudir a un centro de conciliación o a la autoridad competente. Retener el arriendo sin respaldo legal suele debilitar la posición del inquilino en una eventual disputa.

Reparaciones que le corresponden al inquilino

El inquilino asume el mantenimiento del día a día y responde por los daños que cause. Es la categoría que más roces genera, porque la frontera entre «desgaste» y «daño» no siempre es evidente.

Desgaste por uso normal

• Cambio de bombillos, lámparas y fusibles.
• Empaques, llaves y mecanismos de grifos; sifones y desagües.
• Limpieza general y mantenimiento de la pintura por uso habitual.
• Ajustes menores de puertas, chapas, bisagras y closets.

Daños por mal uso o negligencia

• Vidrios rotos, golpes en mesones y sanitarios, manchas que no salen.
• Tapones por objetos arrojados a los desagües o al sanitario.
• Humedad por falta de ventilación o por filtraciones que el inquilino no reportó a tiempo.
• Daños causados por mascotas, obras no autorizadas o instalaciones improvisadas.

Mejoras y remodelaciones: qué pasa con lo invertido

Cualquier intervención que modifique el inmueble —cambiar la cocina, tumbar un muro, instalar aire acondicionado— requiere autorización escrita del propietario. Sin ese permiso, el arrendatario puede verse obligado a restituir el inmueble a su estado original. Y si la mejora se autorizó, conviene pactar desde el inicio si habrá compensación, si se descuenta del canon o si se entrega sin reconocimiento económico al terminar el contrato.